Rent to Buy: cos’è e come funziona

Rent to Buy, letteralmente, significa “affittare per comprare”. Tuttavia questa formula non ha nulla a che fare con quella dell’affitto con riscatto che, come vedremo, è un tantino diversa. Sono entrambe formule di compravendita ma con differenze che riguardano sia il contratto che il “concetto”.

Dal modello Fanfani al Decreto Sblocca Italia

L’affitto con riscatto, introdotto ai tempi del dopoguerra con la legge del 28 febbraio 1949, rientra tra i provvedimenti per incrementare l’occupazione operaia e la costruzione di case per lavoratori. Il provvedimento fa parte del cosiddetto piano INA-Casa dal quale, tutt’oggi, si fa riferimento al Modello Fanfani quando si parla di affitto con riscatto.

Poi ci sono i cosiddetti “Contratti in funzione della successiva alienazione di immobili”, come spiegato in una guida di Idealista, che, invece, rientrano tra le novità introdotte dall’articolo 23 del Decreto Legge Sblocca Italia. In particolare la legge introduce una nuova disciplina che tutela le parti contraenti e rimuove gli ostacoli che impedivano la diffusione di questi schemi contrattuali.

Rent to buy e affitto con riscatto: un confronto

In sostanza l’affitto con riscatto esiste già dagli anni cinquanta mentre, il rent to buy, costituirebbe una novità. Il primo permette di rateizzare parte del valore della casa o l’intero importo richiesto dal venditore mentre, il rent to buy, è una sorta di programma di allineamento che permette all’acquirente di ottenere il mutuo.

In altre parole si tratta di un “percorso” con il quale l’acquirente migliora il suo livello di capitale richiesto e crea uno storico di versamenti che rassicurano la banca sulla sua solidità creditizia.

Quindi l’affitto con riscatto si configura come un contratto di locazione mescolato con termini di acquisto. Tra le clausole c’è il prezzo bloccato per un tot numero di anni e la riqualificazione del prezzo di vendita decurtato delle mensilità pagate.

Il rent to buy, invece, è un contratto che permette di entrare in casa come inquilino in affitto e diventarne proprietario ad una certa scadenza, tramite il pagamento di rate mensili. È una forma ibrida per la quale, al termine del periodo di transizione, il conduttore potrà decidere se proceder con l’acquisto o meno.

Un leasing, per capirci.

La novità risiede nel fatto per cui, al termine del periodo transitorio, l’inquilino deciderà se acquistare o meno l’immobile. In questo caso può saldare quanto concordato decurtato delle rate mensili già versate che saranno la prova della sua affidabilità nei confronti della banca.

Con il Rent To Buy il proprietario consegna l’immobile al conduttore e riceve il canone di affitto, dopo aver fissato il periodo di tempo dopo il quale si stabilisce l’eventuale compravendita o meno.

Questa forma di contratto, secondo quanto previsto dal Decreto Sblocca Italia, deve essere redatta con atto notarile e trascrizione nei Registri Immobiliari. Si tratta di un’operazione che, nel caso in cui dovessero esserci ipoteche sull’immobile, tutela il proprietario che rimarrà titolare dell’abitazione fino al versamento dell’importo pattuito.

Peraltro in caso di mancato pagamento di più di un ventesimo di mensilità, l’inquilino dovrà lasciare l’abitazione e il proprietario potrà trattenere, a titolo di indennizzo, quanto versato. Viceversa, quando il venditore è inadempiente, questo dovrà restituire gli importi pagati dall’inquilino oltre agli interessi legali maturati.