La cartolarizzazione è una tecnica finanziaria che consiste nella trasformazione di una serie di attivi, come ad esempio prestiti, mutui, leasing o altri titoli, in strumenti finanziari negoziabili, chiamati “titoli cartolarizzati”.

Essa permette a chi possiede i titoli di trasferire il rischio di credito o di investimento ad altri soggetti, come ad esempio investitori istituzionali o retail, che acquistano i titoli cartolarizzati.

Definizione di cartolarizzazione

I titoli cartolarizzati sono suddivisi in diverse classi, a seconda del grado di rischio e del rendimento atteso. Ad esempio, i titoli cartolarizzati senior hanno un grado di rischio più basso e un rendimento più elevato rispetto a quelli junior.

La cartolarizzazione è uno strumento finanziario molto utilizzato, sia da parte delle banche che dei non bancari, per ottenere liquidità e finanziamenti a medio-lungo termine, ridurre il rischio di credito o di investimento e diversificare il portafoglio di attivi.

Tuttavia, la cartolarizzazione è stata oggetto di critiche per il ruolo che ha avuto nella crisi finanziaria del 2007-2008, quando la scarsa qualità degli attivi sottostanti e la sovrastima del loro valore hanno contribuito alla diffusione di prestiti insofferenti e alla crisi dei mercati finanziari. Da allora, sono state introdotte nuove normative per regolamentare e supervisionare la cartolarizzazione, al fine di garantire la trasparenza e la qualità degli attivi sottostanti e ridurre i rischi di insolvenza per gli investitori.

Le normative sulla cartolarizzazione variano a seconda del Paese, ma in generale prevedono l’obbligo di pubblicare un prospetto informativo dettagliato sugli attivi sottostanti e sulle condizioni del prestito, l’obbligo di sottoporre i titoli cartolarizzati a una valutazione indipendente e l’obbligo di rispettare determinati requisiti di qualità e diversificazione degli attivi.

Come funziona?

La cartolarizzazione può essere utilizzata sia per finanziare il credito al consumo che il credito immobiliare, anche se in quest’ultimo caso è stata meno diffusa a causa dei rischi connessi al mercato di riferimento. La cartolarizzazione è una tecnica finanziaria che permette di trasformare una serie di attivi, come ad esempio prestiti, mutui, leasing o altri titoli, in strumenti finanziari negoziabili, chiamati “titoli cartolarizzati”.

Può essere effettuata da banche, società finanziarie o altri soggetti che vogliono ottenere liquidità e finanziamenti a medio-lungo termine, ridurre il rischio di credito o di investimento e diversificare il portafoglio di attivi.

Per effettuare la cartolarizzazione, il soggetto che possiede gli attivi da trasformare in titoli cartolarizzati (ad esempio una banca) crea una società speciale, detta “veicolo di cartolarizzazione”, che acquista gli attivi dal soggetto originario. Il veicolo di cartolarizzazione emette quindi i titoli cartolarizzati, che sono suddivisi in diverse classi a seconda del grado di rischio e del rendimento atteso, e li vende agli investitori.

I titoli cartolarizzati sono strumenti finanziari negoziabili che conferiscono a chi li possiede il diritto di ricevere gli interessi e il rimborso del capitale associati agli attivi sottostanti. I titoli cartolarizzati sono quindi espressione del debito del veicolo di cartolarizzazione verso gli investitori.

La cartolarizzazione può essere vantaggiosa sia per il soggetto che possiede gli attivi da trasformare in titoli cartolarizzati, che può ottenere liquidità e finanziamenti a medio-lungo termine, sia per gli investitori, che possono diversificare il proprio portafoglio di attivi e ricevere un reddito costante e prevedibile.

Tuttavia, è importante tenere presente che la cartolarizzazione comporta anche dei rischi, in particolare il rischio di insolvenza del veicolo di cartolarizzazione e il rischio di credito o di investimento degli attivi sottostanti.

Il RID bancario, o addebito diretto, è uno strumento di pagamento che permette di autorizzare la propria banca a gestire gli addebiti di un determinato creditore. In pratica, il titolare di un conto corrente può autorizzare la propria banca a accettare gli addebiti di una specifica società o ente.

Il RID è stato introdotto per la prima volta in Italia nel 1992 e ha permesso di semplificare i pagamenti periodici, come ad esempio le bollette o le rate di un finanziamento. A partire dal 2014, il RID è stato sostituito dall’addebito diretto SEPA (SDD) che gestisce gli incassi in euro in tutta l’area SEPA, ovvero i paesi dell’Unione Europea più alcuni altri paesi aderenti all’accordo.

Cosa è importante sapere del RID?

L’addebito diretto viene spesso utilizzato per i pagamenti periodici, come ad esempio le bollette di luce, gas e acqua, le rate di un mutuo o di un finanziamento, o il canone di un abbonamento televisivo. Tramite una delega permanente, l’importo dovuto viene prelevato dal conto del debitore e trasferito al creditore.

Ci sono diversi vantaggi nell’utilizzo dell’addebito diretto. Innanzitutto, permette di evitare di dover ricordare di effettuare il pagamento in una data specifica, in quanto questo avviene in modo automatico. Inoltre, consente di risparmiare tempo e di evitare eventuali insoluti o interessi di mora.

Tuttavia, c’è anche il rischio che vengano addebitati importi superiori a quelli previsti. Ad esempio, una bolletta inaspettatamente elevata potrebbe prosciugare il conto corrente del debitore, provocando anche l’interruzione del servizio non pagato e facendo maturare ulteriori spese. Per questo motivo, è importante verificare regolarmente le fatture inviate dal creditore e, se necessario, contestare gli importi che si ritiene siano errati.

Come gestire al meglio i pagamenti con addebito diretto

Per agevolare le verifiche, il creditore è tenuto a inviare una pre-notifica degli addebiti, che può consistere nell’invio della fattura o della bolletta, o in un semplice avviso di addebito.

Inoltre, il debitore può revocare la delega in qualsiasi momento, anche se è importante tenere presente che questo potrebbe comportare l’interruzione del servizio o il pagamento di penali. Per bloccare o revocare l’addebito diretto, è sufficiente contattare la propria banca e seguire le istruzioni che verranno fornite. In alcuni casi, potrebbe essere necessario compilare un apposito modulo e inviarlo via fax o via posta.

È importante sottolineare che l’addebito diretto non è l’unico strumento di pagamento disponibile per gestire i pagamenti periodici. Ad esempio, si può optare per il pagamento tramite bonifico, che permette di effettuare il pagamento in modo manuale utilizzando le coordinate bancarie del creditore. Tuttavia, il bonifico non è sempre la soluzione più conveniente, soprattutto se si devono effettuare molti pagamenti ogni mese, in quanto richiede di dover inserire ogni volta le coordinate bancarie e di dover attendere l’accredito, che può impiegare fino a 3 giorni lavorativi.

Inoltre, esistono altri strumenti di pagamento, come ad esempio la carta di credito o il portafoglio elettronico, che permettono di effettuare pagamenti online in modo rapido e sicuro. Tuttavia, questi strumenti comportano spesso l’addebito di commissioni o di tassi di interesse, che possono rendere il pagamento meno conveniente rispetto all’addebito diretto o al bonifico.

In definitiva, il RID bancario o addebito diretto è uno strumento di pagamento molto utile per gestire i pagamenti periodici, soprattutto se si hanno molte scadenze o se si vuole evitare di dimenticare di effettuare il pagamento.

 Tuttavia, è importante verificare regolarmente le fatture e, se necessario, contestare gli importi errati o revocare la delega. Inoltre, è sempre bene valutare le altre opzioni di pagamento disponibili e verificare qual è quella più conveniente in base alle proprie esigenze.

L’iva agevolata al 10% per i lavori edili è una particolare condizione per la quale, in caso di recuperi edilizi, ristrutturazioni, restauri o risanamento è possibile ottenere uno sconto considerevole sul totale dell’intervento.

A stabilire questo beneficio è stata la stessa Agenzia delle Entrate, in riferimento alla guida alle ristrutturazioni resa nota nel 2018. Questa ha messo nero su bianco le condizioni per le quali è possibile accedere all’IVA agevolata, sia al 10% che al 4% e, quindi, pagare una cifra significativamente inferiore a quella riportata sul preventivo di spesa. In che modo funziona? Come è possibile beneficiarne? Vediamo qui di seguito tutte le informazioni sull’argomento.

Cos’è l’iva agevolata al 10%?

L’IVA agevolata è un costo fiscale più basso riservato a chi, tramite apposita certificazione, si accinge ad effettuare taluni interventi di miglioramento di un’abitazione o di uno stabile. In pratica è un’agevolazione che si applica ad una grande varietà di lavori edili tra cui figurano:

-recupero edilizio

-ristrutturazione

-risanamento

-restauro.

Si applica anche all’acquisto di determinati beni dai quali, tuttavia, sono esclusi i semilavorati e le materie prime. Per ottenere tale agevolazione, dopo la stipula di un normale contratto di avvio dei lavori o di appalto, è necessario certificare in modo molto dettagliato l’esecuzione di tutto l’intervento.

Cosa è importante sapere?

I lavori edili che godono dell’iva agevolata sono da dichiarare tramite auto-certificazione. Questo significa che la persona che riceve l’agevolazione si prende la responsabilità di quanto dichiarato.

Oltre ai lavorio di risanamento conservativo l’iva agevolata comprende l’acquisto di beni che non siano materie prime o semilavorati. La condizione essenziale per accedere, tuttavia, è l’indizione di un contratto di appalto.

Tra i beni che rientrano in questa agevolazione rientrano ascensori e montacarichi, infissi, nuove caldaie, videocitofoni, condizionatori, sanitari, impianti di sicurezza e rubinetterie.

Noni rientrano nell’IVA agevolata i materiali e i beni forniti da soggetti differenti all’impresa appaltatrice dei lavori e quelli che non siano stati acquistati dal committente.

Come si richiede questa agevolazione?

L’iter è piuttosto semplice. Occorre produrre l’autocertificazione a seguito della quale dovranno essere presentati i documenti dei lavori eseguiti.

In particolare sono necessarie le copie delle concessioni edilizie e degli atti, i documenti di identità e i codici fiscali dei soggetti coinvolti, e le ricevute dei pagamenti. Per la procedura che interessa soggetti privati, in ogni caso, suggeriamo di chiedere supporto alla ditta alla quale abbiamo appaltato i lavori. Inoltre è necessario verificare con attenzione se tale beneficio possa escluderne altri, per esempio i bonus elargiti dal Governo per tutti i lavori di miglioramento energetico di abitazioni ed immobili.

La prescrizione debiti è l’atto con cui un pagamento, per via della sua scadenza nel tempo, viene annullata. Chiaramente non si tratta di una situazione che si verifica facilmente, altrimenti tutti potrebbero avere il “diritto” di annullare un debito pregresso facendo trascorrere del tempo. I debiti, infatti, ove sia certo che siano dovuti, sono sempre da saldare per evitare di incorrere nelle conseguenze previste dalla Legge del nostro Paese. Tuttavia ci sono alcuni casi in cui, per l’appunto, il debito viene prescritto, ossia annullato. Vediamo quali sono.

Cosa comporta avere un debito?

Il debito è una situazione in cui siamo in dovere di restituire un importo preso in prestito in varie modalità. Il caso più comune è quello del finanziamento o prestito personale, un contratto che ci permette di ricevere una cifra da una banca o finanziaria e di restituirlo a rate. In questi casi il mancato pagamento di anche solo una rata comporta, automaticamente, una serie di guai finanziari tra cui la segnalazione al Crif.

La somma presa in prestito dovrà essere totalmente restituita a rate, fino all’ultimo centesimo. In aggiunta pagheremo il costo del servizio espresso in percentuale e noto come tasso di interesse. A questa spesa si aggiungono quelle eventualmente previste dalla banca che, solitamente, riguardano i costi di istruttoria, le spese di incasso della rata e quelle delle polizze (facoltative o obbligatorie) a seconda del tipo di prestito.

Cosa succede in caso di ritardo nei pagamenti?

Come anticipato poc’anzi un ritardo nel pagamento di una rata causa l’addebito di interessi di mora che verranno applicati alla rata successiva. Si tratta di un incentivo per spingere le persone a rispettare gli impegni presi, salvo il fatto per cui ogni banca, prima di concedere un prestito, sia solita accertarsi di fare affari con pagatori affidabili.

In caso contrario il debitore sarà iscritto presso l’Albo dei Cattivi Pagatori, con la conseguenza di non poter accedere al credito finché non avrà ripristinato la propria condizione. Possiamo considerarla come una sorta di “fedina penale” dei prestiti che, proprio per questo, è visibile e reperibile da qualsiasi finanziaria decideremo di contattare per un nuovo prestito.

Cosa comporta essere considerato “inaffidabile”?

L’inaffidabilità creditizia può seriamente compromettere le nostre capacità di avere rapporti con la banca. Questo avviene tramite segnalazione al Crif dove i dati restano finché la situazione debitoria non sia stata saldata.

Cosa succede se ti rifiuti di pagare?

Se ritieni di non dover più pagare un debito, in ogni caso, sei libero di farlo. Tuttavia devi considerare le conseguenze che scaturiranno da tale decisione. Pertanto il debito si trasformerà in un reato e, quindi, riceverai una raccomandata che ti intima di proseguire nella restituzione e sarai formalmente denunciato.

Tempistiche di prescrizione dei debiti

I tempi di prescrizione partono dall’invio della raccomandata. Di norma ci sono due tipologie di prestito a cinque e dieci anni. i debiti che cadono in prescrizione dopo un quinquennio sono quelli previsti da importi dovuti senza contratto, come ad esempio la restituzione di danni per sinistro o per le utenze. Le prescrizioni a dieci anni, invece sono quelle previste per tutte le altre casistiche di debito. Per i prestiti la questione è un tantino più complessa e, nella maggior parte dei casi, dipende dal tipo di contratto esistente.

In ogni caso dovrai tutelarti tramite un avvocato perché, nella maggio parte dei casi, la questione potrebbe finire dinanzi ad un giudice. Questi, appurata la reale esistenza del debito avrebbe facoltà di procedere con soluzioni coatte, tra cui vi è il pignoramento dei conti correnti o dei beni. Per questo attendere una prescrizione non è mai la soluzione consigliata, a meno che non ci siano validi motivi certi per rimanere, in modo ostinato, sulle proprie posizioni.

Rent to Buy, letteralmente, significa “affittare per comprare”. Tuttavia questa formula non ha nulla a che fare con quella dell’affitto con riscatto che, come vedremo, è un tantino diversa. Sono entrambe formule di compravendita ma con differenze che riguardano sia il contratto che il “concetto”.

Dal modello Fanfani al Decreto Sblocca Italia

L’affitto con riscatto, introdotto ai tempi del dopoguerra con la legge del 28 febbraio 1949, rientra tra i provvedimenti per incrementare l’occupazione operaia e la costruzione di case per lavoratori. Il provvedimento fa parte del cosiddetto piano INA-Casa dal quale, tutt’oggi, si fa riferimento al Modello Fanfani quando si parla di affitto con riscatto.

Poi ci sono i cosiddetti “Contratti in funzione della successiva alienazione di immobili”, come spiegato in una guida di Idealista, che, invece, rientrano tra le novità introdotte dall’articolo 23 del Decreto Legge Sblocca Italia. In particolare la legge introduce una nuova disciplina che tutela le parti contraenti e rimuove gli ostacoli che impedivano la diffusione di questi schemi contrattuali.

Rent to buy e affitto con riscatto: un confronto

In sostanza l’affitto con riscatto esiste già dagli anni cinquanta mentre, il rent to buy, costituirebbe una novità. Il primo permette di rateizzare parte del valore della casa o l’intero importo richiesto dal venditore mentre, il rent to buy, è una sorta di programma di allineamento che permette all’acquirente di ottenere il mutuo.

In altre parole si tratta di un “percorso” con il quale l’acquirente migliora il suo livello di capitale richiesto e crea uno storico di versamenti che rassicurano la banca sulla sua solidità creditizia.

Quindi l’affitto con riscatto si configura come un contratto di locazione mescolato con termini di acquisto. Tra le clausole c’è il prezzo bloccato per un tot numero di anni e la riqualificazione del prezzo di vendita decurtato delle mensilità pagate.

Il rent to buy, invece, è un contratto che permette di entrare in casa come inquilino in affitto e diventarne proprietario ad una certa scadenza, tramite il pagamento di rate mensili. È una forma ibrida per la quale, al termine del periodo di transizione, il conduttore potrà decidere se proceder con l’acquisto o meno.

Un leasing, per capirci.

La novità risiede nel fatto per cui, al termine del periodo transitorio, l’inquilino deciderà se acquistare o meno l’immobile. In questo caso può saldare quanto concordato decurtato delle rate mensili già versate che saranno la prova della sua affidabilità nei confronti della banca.

Con il Rent To Buy il proprietario consegna l’immobile al conduttore e riceve il canone di affitto, dopo aver fissato il periodo di tempo dopo il quale si stabilisce l’eventuale compravendita o meno.

Questa forma di contratto, secondo quanto previsto dal Decreto Sblocca Italia, deve essere redatta con atto notarile e trascrizione nei Registri Immobiliari. Si tratta di un’operazione che, nel caso in cui dovessero esserci ipoteche sull’immobile, tutela il proprietario che rimarrà titolare dell’abitazione fino al versamento dell’importo pattuito.

Peraltro in caso di mancato pagamento di più di un ventesimo di mensilità, l’inquilino dovrà lasciare l’abitazione e il proprietario potrà trattenere, a titolo di indennizzo, quanto versato. Viceversa, quando il venditore è inadempiente, questo dovrà restituire gli importi pagati dall’inquilino oltre agli interessi legali maturati.